На сегодняшний день рынок недвижимости предоставляет разные возможности и инструменты инвестирования. Одним из таких инструментов являются коллективные инвестиции через Закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ). Благодаря партнерству нашей компании с УК РусКапитал , инвесторам открывается возможность пассивного инвестирования в крупные проекты коммерческой недвижимости с капиталом от 6 млн рублей.
Коммерческая недвижимость была и остается консервативным инструментом инвестирования и ее оценка состоит, как правило, из арендных платежей, которые определяют рыночную стоимость актива, а это 9-11% годовых или 9 -11 лет окупаемости. С подходом девелопмента, данный инструмент в недвижимости реализуется как более доходный и в тоже время остается по прежнему экономически устойчивым к различным кризисным явлениям.
Вопросы и ответы
-
Что такое ЗПИФ?
Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) - это обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой - инвестиционным паем, выдаваемой управляющей компанией.
Закрытый паевой инвестиционный фонд предполагает отсутствие у владельца инвестиционных паев права требовать прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до истечения срока договора доверительного управления, за исключением случаев предусмотренных Федеральным законом № 156 "Об инвестиционных фондах".
Срок действия договора доверительного управления ЗПИФ не может быть менее 3 лет с начала срока его формирования и не должен превышать 15 лет. Вместе с тем, договор доверительного управления может быть досрочно прекращен или продлен решением общего собрания владельцев инвестиционных паев, на срок не превышающий 15 лет. -
Что такое паи?
Инвестиционный пай - это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве собственности на имущество составляющее ЗПИФ, предоставляет право на получение дохода и право требовать погашения инвестиционного пая с выплатой денежной компенсации в связи с прекращением договора доверительного управления ЗПИФ. Упрощенно, можно провести аналогию с акцией. Акция - это доля участия в Обществе. Пай - это доля участия в ПИФ.
-
Кто является участниками ЗПИФ?
Управляющая компания (УК) - осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества.
Управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. Участниками ЗПИФ являются исключительно владельцы инвестиционных паев. Управляющая компания, спецдепозитарий и спецрегистратор - это участники инфраструктуры, обеспечивающей осуществление доверительного управления фондом и контролю за этим управлением. Права собственности на имущество ЗПИФ ни у одного из этих лиц нет.
УК оплачивает налоги из состава имущества фонда — например, НДС, земельный налог и налог на имущество организаций. В случае выплаты дохода владельцам инвестиционных паев физическим лицам УК выступает в роли налогового агента и удерживает НДФЛ. За управление ЗПИФом Управляющая компания получает вознаграждение, размер которого установлен правилами доверительного управления ЗПИФ.
Специализированный депозитарий (СД) - осуществляет контроль, проверяет правильность сделок; ведет учет и хранит имущество ЗПИФ; гарантирует, что указанные в отчетности активы принадлежат пайщикам.
Центральный Банк РФ - выступает органом контроля и надзора за УК и СД, которые отчитываются за работу фонда, исполняют нормативно - правовые акты и предписания контролирующего органа.
Регистратор - осуществляет ведение реестра владельцев инвестиционных паев.
Аудитор - проверяет работу фонда.
Оценщик - оценивает активы фонда, после чего определяется текущая стоимость паев.
Инвестиционный комитет — коллегиальный орган, состоящий из профессионалов инвестиционной деятельности, который отбирает объекты для инвестиций и утверждает инвестиционную стратегию.
Владелец инвестиционных паев (пайщик) - лицо, которое присоединяется к договору доверительного управления путем приобретения инвестиционного пая. -
Как мне стать инвестором?
Компания Инвест-Ритейл формирует и реализовывает фонды в формате девелопмента и редевелопмента. Таким образом, инвестором может стать лицо, которое имеет статус "квалифицированный инвестор". Если вы обладаете таким статусом, то в остальном вам поможет персональный менеджер компании, просто оставьте заявку для обратной связи.
В случае, если у вас еще нет статуса "квалифицированный инвестор", то самый понятный и простой способ пройти квалификацию в УК - это предоставить данные о наличии денежных средств на банковском счете на сумму 6 млн рублей.
Также есть ряд других критериев, которые позволяют инвестору иметь статус "квалифицированный", их полный перечень отражен в Указании Банка России от 29 апреля 2015 г. N 3629-У "О признании лиц квалифицированными инвесторами и порядке ведения реестра лиц, признанных квалифицированными инвесторами". В остальном, можно ознакомиться в статье. -
Какой закон регулирует деятельность ЗПИФ?
Деятельность паевых инвестиционных фондов регулируется Федеральным Законом «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 №39-ФЗ и Федеральным Законом «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001 №156-ФЗ.
Это основные законы, которыми регулируются ЗПИФ, а также в работе используются ряд других федеральных законов, в том числе о персональных данных.
-
На чем я зарабатываю?
Прибыль инвестора - это превышение цены продажи над ценой покупки или погашения инвестиционного пая, выплата дохода полученного ЗПИФом, в результате реализации тех или иных проектов. Правила и порядок выплаты дохода определяется в правилах доверительного управления, выплата производится пропорционально количеству инвестиционных паев, принадлежащих пайщику.
В проектах девелопмента прибыль инвестора, соответствует его доле в фонде и определена как разница между доходом от продажи проекта (здания/помещений) и всеми затратами, связанными с реализацией данного проекта. Также к прибыли относятся платежи арендаторов после запуска проекта, которые поступят до момента его продажи.
Ожидаемая целевая доходность инвестора на срок проекта составит 28-32% годовых. Срок проектов, в которых возможно принять участие в среднем составляет 18 месяцев. -
Какие налоги будут у инвестора?
В зависимости от инвестора, при продаже паев может возникать налог на прибыль для ЮЛ и НДФЛ для ФЛ, который удерживается УК в качестве налогового агента.
Ставка НДФЛ для граждан РФ 13% до 5 млн дохода в год и 15% на сумму свыше 5 млн в год. Сам ЗПИФ не облагается налогом на прибыль, так как это обособленный имущественный комплекс и прирост имущества, в частности за счет денежных средств не создает налоговую базу по налогу на прибыль.
Налоги начисляются и оплачиваются только в случае погашения паев: при выплате денежных средств от аренды, либо от продажи актива целиком или его части.
Полученный доход от продажи актива, либо его части, за вычетом обязательств Фонда и утвержденного в ПДУ резерва на расчетном счету, выплачивается в течении одного месяца после поступления денежных средств на расчетный счет фонда через выплату пайщикам промежуточного дохода либо путем погашение паев. Завершающий платеж пайщикам происходит в течение трех месяцев после принятия решения о прекращении Фонда.
Перечисления денежных средств УК производит на реквизиты, которые инвестор указывает в анкете при покупке паев. -
Какие расходы инвестору предстоят на срок реализации проекта?
Все расходы отражены в смете проекта, которая предоставляется инвестору на ознакомление до покупки паев.
Большинство расходов в проекте отражены справочно "с запасом" и не являются финальными показателями.
-
Как защищены мои деньги?
Денежные средства могут расходоваться по целевому назначению в соответствии с инвестиционной декларацией ЗПИФ, а так же на оплату услуг инфраструктуры - спецдепозитарий, регистратор, аудитор, вознаграждение управляющей компании. Имущество ЗПИФ обособленно, т. е. все банковские счета, счета депо открываются под каждый ЗПИФ. Любая операция по расчетному счету фонда осуществляется Управляющей компанией только с официального согласия специализированного депозитария (фактического проставления акцепта как третья сторона на платежном поручении).
Также инвестор защищен конкретным активом, так как пай, является долевым эквивалентом в земельном участке, здании, проведенных коммуникациях и так далее. -
Что будет с фондом, если управляющая компания станет банкротом?
В случае признания управляющей компании паевого инвестиционного фонда несостоятельной (банкротом), имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, в конкурсную массу не включается. При наступлении неблагоприятного события с УК, функции временного управления берет на себя спецдепозитарий, который объявляет либо конкурс по поиску новой УК, либо решение о прекращении фонда если общим собранием пайщиков будет принято такое решение.
-
Что подписывает инвестор для покупки пая?
Инвестор заполняет и подписывает анкету для прохождения квалификации, анкету и заявление на открытие лицевого счета владельцев инвестиционных паев, а также заявку на приобретение паев. Данную процедуру можно сделать очно в офисе УК или через электронный документооборот, для этого потребуется ЭЦП.
-
Где хранится отчетность фонда?
Отчетность хранится в управляющей компании и дублируется в спецдепозитарии.
Оставьте заявку и мы свяжемся с Вами
Чай? Кофе?
г. Москва, Киевское шоссе, 21-й километр,
3, стр. 1, этаж 2, офис 2.