Локация: МО, г.Видное, ул.Березовая
Локация: МО, г. Чехов, въезд в город
Локация: Москва, Минское шоссе, 10 км от МКАД
Локация: МО, г. Королев, мкр. Болшево
Работаем с частными инвесторами индивидуально - подписываем договор на project managment всех стадий и полностью решаем все вопросы, от подбора земельного участка/здания до операционного запуска проекта и выхода на целевую доходность. Договор на project managment - ключевой документ между нами и инвестором. Он подтверждает, что мы полностью берем на себя ответственность за проект и сделаем все необходимое для его успешной реализации.
На сегодняшний день рынок недвижимости предоставляет разные возможности и инструменты инвестирования. Одним из таких инструментов являются коллективные инвестиции через Закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ). Благодаря партнерству нашей компании с УК РусКапитал , инвесторам открывается возможность пассивного инвестирования в крупные проекты коммерческой недвижимости с капиталом от 12 млн рублей.
Минимальный порог входа в проекты реализуемые через коллективные инвестиции в формате ЗПИФ составляет 12 млн руб. Если вы готовы рассматривать только индивидуальное инвестирование, то стоит ориентироваться на бюджет 100 млн руб. и выше.
Срок подготовки денежных средств для участия в проекте зависит от степени готовности земельного участка.
В случае, если земельный участок полностью готов для начала строительства, то ориентировочно 50% всего бюджета проекта будет необходимо проинвестировать в участок сразу, а остальные 50% бюджета проекта распределятся согласно графику финансирования строительства на срок от 6 до 12 месяцев.
В случае, если земельный участок требует изменения функционального назначения и сбора полного пакета разрешительной документации, то ориентировочно 30% всего бюджета проекта будет необходимо проинвестировать в участок сразу, а остальные 70% бюджета проекта будут необходимы для инвестирования через 6-8 месяцев и распределятся согласно графику финансирования строительства на срок от 6 до 12 месяцев.
При индивидуальном инвестировании инвестор получает личный актив, которым волен распоряжаться единолично, но при этом, порог входа в такой стратегии от 100 млн рублей и более.
При коллективном инвестировании инвестор получает возможность участвовать в более крупных коммерческих проектах или участвовать в нескольких разных проектах, распределяя риски и доходность, при этом управление активом производится управляющей компанией.
На рынке коммерческой недвижимости все определяет локация. Она формирует уверенность в постоянстве арендаторов и, как следствие, арендного денежного потока.
Чем устойчивее локация и арендатор, тем более высокая оценка по окупаемости применима. К примеру, окупаемость коммерческой недвижимости в Москве у метро может быть по оценке 15 лет, а в маленьком населенном пункте по оценке 5 лет. Также по аналогии с арендатором, успешный сетевой арендатор федерального уровня с договором аренды на 10 лет оценивается значительно выше, чем индивидуальный предприниматель с одной точкой.
Устоявшийся на Московском рынке диапазон сделок купли-продажи построенных, аналогичных нашим, объектов коммерческой недвижимости составляет 9-11 лет окупаемости. Окупаемость еще не построенного объекта определяется, исходя из будущих арендных платежей, которые фиксируются в предварительных договорах аренды с сетевыми арендаторами.
Во все проекты мы заводим якорных арендаторов крупных федеральных сетей, которые себя хорошо зарекомендовали в своем сегменте бизнеса. Остальные арендопригодные площади мы сдаем мелким арендаторам, которые, как правило, с большим удовольствием располагаются рядом с "якорями", которые создают клиентопоток. Таким образом, процент арендуемых площадей относительно общей площади объекта близок к 100%.
Если конкретизировать бренды якорных арендаторов, то это все основные сети сегментов товаров повседневного спроса, общественного питания, фитнес-услуг: КФС, ДА!, Перекресток, Бургер Кинг, Лента, Макдоналдс, Верный, Пятерочка, Магнит, Мираторг, Дикси, ДДХ, Spirit, XFit, Fix Price и так далее.
Основным определяющим фактором срока продажи является адекватная оценка стоимости актива. При правильной оценке, срок поиска покупателей может занимать от нескольких дней, до 6 месяцев, но бывают и исключения, когда еще на этапе реализации проекта подбирается покупатель и сделка совершается по факту запуска объекта.
Средний срок окупаемости на который стоит ориентироваться - 7.5 лет. В случае, если ваша стратегия инвестирования рассчитана на прирост капитала (построили - продали), то стоит ориентироваться на 28-32% годовых.
К исходно-разрешительной документации относится весь перечень документов и мероприятий по их подготовке, который позволит получить разрешение на строительство (РНС) и ввести построенный объект в эксплуатацию. После получения РНС можно приступать к строительству.
Сроки зависят от свойств и проработки земельного участка в данный момент, основные из которых: соответствие необходимому функциональному назначению земли, отсутствие обременений и ограничений застройки, наличие доступных коммуникаций, наличие согласованного и построенного примыкания к дороге, наличие согласованного с "якорными" арендаторами проекта, и т. п. Каждый проект по своему уникален, в части случаев есть смысл зафиксировать намерения приобретения участка, а полную оплату произвести после изменения свойств участка для снижения рисков инвестора, а иногда, можно сразу покупать участок и сразу выходить на стройку.
ПДА - это предварительный договор аренды будущей недвижимости, который отражает все пункты основного договора аренды, включая арендные ставки, физические параметры здания/помещения, обязательства сторон во время стройки, обязательства сторон заключения основного договора аренды после окончания стройки, ответственность сторон. Основной договор заключается после того, как здание введено в эксплуатацию и на него зарегистрировано право собственности.
Наша компания отбирает и реализует проекты только на тех земельных участках, где такой риск сведен к минимуму и в случае наступления такого события, будет возможность подобрать арендатора на схожих условиях, поэтому земельный участок отбирается по многим параметрам, основным из которых является траффик.
За время работы компании, наша команда научилась трезво оценивать ставки арендаторов и их возможный товарооборот. При составлении финансовой модели учитывается реальная арендная ставка, которая будет комфортна арендатору при ведении его бизнеса, что минимизирует риск ее снижения или расторжения договора аренды.
Такой риск может быть связан только с задержкой выхода какой-либо части исходно-разрешительной документации; по срокам большинство документооборота строго регламентировано государственными органами.
Цикл непосредственно строительства в финансовой модели всегда отражен "с запасом".
Риск увеличения бюджета проекта возможен в случае, если будет повышенная инфляция в стране, но за счет достигнутых условий аренды, итоговая стоимость актива также будет выше. Иными словами, продукты и услуги станут дороже, товарооборот у арендатора вырастет, а соответственно и арендная плата будет больше, так как защищена процентом от товарооборота. В итоге, стоимость готового актива вырастет на величину, сопоставимую фактической инфляции.
В отличии от многих инструментов инвестирования, главной гарантией в недвижимости является обмен денежных средств на физический актив, в нашем случае - это деньги за землю, стройматериал и работы по возведению здания, а также за исходно - разрешительную документацию, наличие которой существенно увеличивает стоимость и ликвидность земельного участка.
В случае индивидуальных инвестиций, все активы и документы сразу оформляются в собственность инвестора; в случае коллективных инвестиций через ЗПИФ, актив является собственностью фонда (подтверждается Росреестром), в котором закреплена доля инвестора (подтверждается Спецдепозитарием). При покупке участка используются "безопасная сделка", в которой денежные средства продавец получает только при переходе права собственности на покупателя. Расчеты происходят преимущественно в безналичной форме, либо по соглашению сторон.
Генеральный директор
Руководитель проектов
Руководитель проектов
г. Москва, Киевское шоссе, 21-й километр,
3, стр. 1, этаж 2, офис 2.
