Наши кейсы
-
Инициативная, Люберцы
Локация: МО, г. Люберцы, ул. Инициативная
Якорные арендаторы - «Перекресток» , «ДДХ», «Бургер Кинг»
Инвестиции в проект - 650 000 000 руб.
Арендный поток в месяц - 11 700 000 руб.
Срок реализации - 30 месяцев
Ликвидная рыночная стоимость готового проекта - 1 350 000 000 руб. -
Чехов
Локация: МО, г. Чехов, въезд в город
Якорные арендаторы - «ДА!», «KFC»
Вложения в проект - 190 000 000 руб.
Арендный поток в месяц - 3 000 000 руб.
Срок реализации:
1й этап супермаркет "ДА!" 16 месяцев
2й этап "КФС" 28 месяцев
Ликвидная рыночная стоимость готового проекта - 400 000 000 руб.
-
Коттеджный поселок Pisateli Forest
Локация: Москва, Минское шоссе, 10 км от МКАД
Вложения в проект 350 000 000 руб.
Срок реализации - 20 месяцев
Ликвидная стоимость готового проекта - 680 000 000 руб -
ЖК Искра парк
Локация: Москва, ЖК Искра парк
Вложения в проект 76 000 000 руб.
Срок реализации - 10 месяцев
Ликвидная стоимость готового проекта - 120 000 000 руб
Индивидуальные инвестиции
Работаем с частными инвесторами индивидуально - подписываем договор на project managment всех стадий и полностью решаем все вопросы, от подбора земельного участка/здания до операционного запуска проекта и выхода на целевую доходность. Договор на project managment - ключевой документ между нами и инвестором. Он подтверждает, что мы полностью берем на себя ответственность за проект и сделаем все необходимое для его успешной реализации.
Коллективные инвестиции
На сегодняшний день рынок недвижимости предоставляет разные возможности и инструменты инвестирования. Одним из таких инструментов являются коллективные инвестиции через Закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ). Благодаря партнерству нашей компании с УК РусКапитал , инвесторам открывается возможность пассивного инвестирования в крупные проекты коммерческой недвижимости с капиталом от 6 млн рублей.
Вопросы и ответы
-
Какая минимальная сумма необходима для участия в ваших проектах?
Минимальный порог входа в проекты реализуемые через коллективные инвестиции в формате ЗПИФ составляет 6 млн руб. Если вы готовы рассматривать только индивидуальное инвестирование, то стоит ориентироваться на бюджет 80 млн руб. и выше.
-
Если проект нравится, то как скоро потребуются денежные средства?
Срок подготовки денежных средств для участия в проекте зависит от степени готовности земельного участка.
В случае, если земельный участок полностью готов для начала строительства, то ориентировочно 50% всего бюджета проекта будет необходимо проинвестировать в участок сразу, а остальные 50% бюджета проекта распределятся согласно графику финансирования строительства на срок от 6 до 12 месяцев.
В случае, если земельный участок требует изменения функционального назначения и сбора полного пакета разрешительной документации, то ориентировочно 30% всего бюджета проекта будет необходимо проинвестировать в участок сразу, а остальные 70% бюджета проекта будут необходимы для инвестирования через 6-8 месяцев и распределятся согласно графику финансирования строительства на срок от 6 до 12 месяцев. -
Что лучше выбрать индивидуальные или коллективные инвестиции в проекте?
При индивидуальном инвестировании инвестор получает личный актив, которым волен распоряжаться единолично, но при этом, порог входа в такой стратегии от 80 млн рублей и более.
При коллективном инвестировании инвестор получает возможность участвовать в более крупных коммерческих проектах или участвовать в нескольких разных проектах, распределяя риски и доходность, при этом управление активом производится управляющей компанией.
-
Как вы оцениваете будущую стоимость актива?
На рынке коммерческой недвижимости все определяет локация. Она формирует уверенность в постоянстве арендаторов и, как следствие, арендного денежного потока.
Чем устойчивее локация и арендатор, тем более высокая оценка по окупаемости применима. К примеру, окупаемость коммерческой недвижимости в Москве у метро может быть по оценке 15 лет, а в маленьком населенном пункте по оценке 5 лет. Также по аналогии с арендатором, успешный сетевой арендатор федерального уровня с договором аренды на 10 лет оценивается значительно выше, чем индивидуальный предприниматель с одной точкой.
Устоявшийся на Московском рынке диапазон сделок купли-продажи построенных, аналогичных нашим, объектов коммерческой недвижимости составляет 9-11 лет окупаемости. Окупаемость еще не построенного объекта определяется, исходя из будущих арендных платежей, которые фиксируются в предварительных договорах аренды с сетевыми арендаторами. -
Кто является арендаторами в проектах и насколько они платежеспособны?
Во все проекты мы заводим якорных арендаторов крупных федеральных сетей, которые себя хорошо зарекомендовали в своем сегменте бизнеса. Остальные арендопригодные площади мы сдаем мелким арендаторам, которые, как правило, с большим удовольствием располагаются рядом с "якорями", которые создают клиентопоток. Таким образом, процент арендуемых площадей относительно общей площади объекта близок к 100%.
Если конкретизировать бренды якорных арендаторов, то это все основные сети сегментов товаров повседневного спроса, общественного питания, фитнес-услуг: КФС, ДА!, Перекресток, Бургер Кинг, Лента, Макдоналдс, Верный, Пятерочка, Магнит, Мираторг, Дикси, ДДХ, Spirit, XFit, Fix Price и так далее. -
Сколько уходит времени на продажу готового актива?
Основным определяющим фактором срока продажи является адекватная оценка стоимости актива. При правильной оценке, срок поиска покупателей может занимать от нескольких дней, до 6 месяцев, но бывают и исключения, когда еще на этапе реализации проекта подбирается покупатель и сделка совершается по факту запуска объекта.
-
Какая окупаемость ваших проектов?
Средний срок окупаемости на который стоит ориентироваться - 7.5 лет. В случае, если ваша стратегия инвестирования рассчитана на прирост капитала (построили - продали), то стоит ориентироваться на 28-32% годовых.
-
Что такое исходно-разрешительная документация?
К исходно-разрешительной документации относится весь перечень документов и мероприятий по их подготовке, который позволит получить разрешение на строительство (РНС) и ввести построенный объект в эксплуатацию. После получения РНС можно приступать к строительству.
-
От чего зависит срок подготовки исходно-разрешительной документации?
Сроки зависят от свойств и проработки земельного участка в данный момент, основные из которых: соответствие необходимому функциональному назначению земли, отсутствие обременений и ограничений застройки, наличие доступных коммуникаций, наличие согласованного и построенного примыкания к дороге, наличие согласованного с "якорными" арендаторами проекта, и т. п. Каждый проект по своему уникален, в части случаев есть смысл зафиксировать намерения приобретения участка, а полную оплату произвести после изменения свойств участка для снижения рисков инвестора, а иногда, можно сразу покупать участок и сразу выходить на стройку.
-
Что такое ПДА?
ПДА - это предварительный договор аренды будущей недвижимости, который отражает все пункты основного договора аренды, включая арендные ставки, физические параметры здания/помещения, обязательства сторон во время стройки, обязательства сторон заключения основного договора аренды после окончания стройки, ответственность сторон. Основной договор заключается после того, как здание введено в эксплуатацию и на него зарегистрировано право собственности.
-
Что будет, если арендатор захочет расторгнуть договор?
Наша компания отбирает и реализует проекты только на тех земельных участках, где такой риск сведен к минимуму и в случае наступления такого события, будет возможность подобрать арендатора на схожих условиях, поэтому земельный участок отбирается по многим параметрам, основным из которых является траффик.
-
Как быть, если арендатор попытается снизить арендную плату за пользование объектом?
За время работы компании, наша команда научилась трезво оценивать ставки арендаторов и их возможный товарооборот. При составлении финансовой модели учитывается реальная арендная ставка, которая будет комфортна арендатору при ведении его бизнеса, что минимизирует риск ее снижения или расторжения договора аренды.
-
Могут ли сдвинуться сроки реализации проекта?
Такой риск может быть связан только с задержкой выхода какой-либо части исходно-разрешительной документации; по срокам большинство документооборота строго регламентировано государственными органами.
Цикл непосредственно строительства в финансовой модели всегда отражен "с запасом". -
Как закрывается инфляционный риск?
Риск увеличения бюджета проекта возможен в случае, если будет повышенная инфляция в стране, но за счет достигнутых условий аренды, итоговая стоимость актива также будет выше. Иными словами, продукты и услуги станут дороже, товарооборот у арендатора вырастет, а соответственно и арендная плата будет больше, так как защищена процентом от товарооборота. В итоге, стоимость готового актива вырастет на величину, сопоставимую фактической инфляции.
-
Какие существуют гарантии, что я не потеряю свои денежные средства при инвестировании?
В отличии от многих инструментов инвестирования, главной гарантией в недвижимости является обмен денежных средств на физический актив, в нашем случае - это деньги за землю, стройматериал и работы по возведению здания, а также за исходно - разрешительную документацию, наличие которой существенно увеличивает стоимость и ликвидность земельного участка.
-
Каким образом обеспечивается сохранность денежных средств инвестора в реализуемом проекте?
В случае индивидуальных инвестиций, все активы и документы сразу оформляются в собственность инвестора; в случае коллективных инвестиций через ЗПИФ, актив является собственностью фонда (подтверждается Росреестром), в котором закреплена доля инвестора (подтверждается Спецдепозитарием). При покупке участка используются "безопасная сделка", в которой денежные средства продавец получает только при переходе права собственности на покупателя. Расчеты происходят преимущественно в безналичной форме, либо по соглашению сторон.
Собственникам объектов
Условия сотрудничества
Наша команда
-
Щетинин Константин
Генеральный директор
-
Кевлич Сергей
Руководитель проектов
-
Хайков Алексей
Руководитель проектов
Новости и аналитические обзоры рынка
-
В «Магните» вырос спрос на растительное мясо и другие альтернативные источники белка
31.03.2024
Подробнее -
«Перекрёсток» открыл первый собственный многопрофильный учебный центр для комплексной подготовки сотрудников розницы
02.03.2024
Подробнее -
В 2024 году Ozon планирует в 1,5 раза увеличить количество продавцов модных товаров
22.02.2024
Подробнее -
«Вкусно — и точка»: за месяц сервис «Автораздача» обслужил больше 8,5 миллионов машин
18.02.2024
Подробнее
Остались дополнительные вопросы?
Свяжитесь с нашей командой
Чай? Кофе?
г. Москва, Киевское шоссе, 21-й километр,
3, стр. 1, этаж 2, офис 2.